EXPLIQUÉ: comment les prix de l’immobilier baissent dans les grandes villes allemandes

Que se passe-t-il?

La situation économique actuelle semble avoir eu un effet sur le marché immobilier allemand au cours des derniers mois : la demande de propriétés s’est essoufflée en raison de la hausse des taux d’intérêt et de la crise du coût de la vie.

Selon une étude récente du portail de recherche immobilière ImmoScout24, le nombre de personnes achetant des maisons en Allemagne a chuté de façon spectaculaire au deuxième trimestre 2022.

Dans de nombreuses grandes métropoles, les prix de l’immobilier ont également baissé car les gens avaient du mal à trouver des acheteurs intéressés. En particulier, les propriétés à vendre à Düsseldorf, Francfort, Hambourg, Cologne, Munich et Stuttgart ont chuté de 6,6 %.

À l’exception de Berlin, une maison unifamiliale coûtait nettement moins cher fin juin dans presque toutes les villes allemandes étudiées par le portail.

À Cologne, par exemple, les prix ont chuté de 4 % en trois mois, tandis que dans la ville chère de Stuttgart, ils ont chuté de 6,6 %.

Les prix des appartements existants (et non neufs) ont stagné à Munich, Stuttgart et Hambourg, tandis qu’ils ont continué d’augmenter à Berlin, Düsseldorf et Cologne.

En dehors des villes, la tendance nationale des prix de l’immobilier – c’est-à-dire incluant les petites villes et la campagne – reste globalement légèrement haussière.

Mais les hausses de prix, qui étaient en moyenne de 2 % par rapport au trimestre précédent, étaient loin d’être aussi élevées qu’elles l’ont été ces dernières années.

Cela fait-il partie d’une tendance à plus long terme ?

Il semble que ce pourrait être le début de la fin de la spirale des prix de l’immobilier dans le Bundesrepublik.

Expliquant les derniers chiffres, le directeur général d’ImmoScout24, Thomas Schroeter, a déclaré que le marché immobilier en Allemagne subissait actuellement une correction des prix après des années de prix gonflés.

Cela peut être attribué à une tempête parfaite de facteurs, notamment des coûts de construction élevés, une inflation élevée et des taux d’intérêt nettement plus élevés, qui rendent l’emprunt hypothécaire plus coûteux.

“Le marché immobilier est dans une phase d’adaptation à la nouvelle réalité économique, qui, sur le marché de l’acheteur, se caractérise avant tout par le nouveau niveau des taux d’intérêt”, a déclaré Schroeter. “Pour la première fois depuis la crise financière de 2008, nous assistons à des corrections de prix importantes, en particulier pour les appartements neufs et les maisons unifamiliales dans les bâtiments existants et neufs.”

Cela est en grande partie lié à la forte baisse de la demande de maisons : le nombre d’acheteurs sur le portail immobilier a chuté de 36 % par rapport à l’année dernière, tandis que le nombre d’offres annoncées a augmenté de 46 %.

“Il est actuellement beaucoup plus difficile pour les vendeurs de trouver des acheteurs pour leurs offres immobilières”, a expliqué Schroeter.

Pendant ce temps, les annonces immobilières restent également en ligne plus longtemps qu’auparavant.

Est-ce une bonne nouvelle pour les acheteurs ?

Tout dépend de l’argent dont ils disposent et du montant qu’ils doivent emprunter.

Les acheteurs avec un capital bénéficieront certainement des prix plus bas et du fait que les vendeurs semblent beaucoup plus disposés à négocier sur le prix en ce moment.

D’un autre côté, les taux d’intérêt actuels sur les prêts hypothécaires – qui sont maintenant supérieurs à 3 % – compliquent la tâche de ceux qui ont besoin d’emprunter de l’argent pour accéder à l’échelle du logement.

“Les mensualités ont doublé de prix par rapport aux faibles taux d’intérêt de l’année dernière pour un modèle de financement typique”, a expliqué Schroeter.

Quelles sont les villes les moins chères et les plus chères ?

Cela peut sembler incroyable pour ceux qui vivent dans la capitale, mais Berlin, avec Cologne, sont les métropoles allemandes les moins chères pour acheter une propriété.

A Cologne, les acheteurs paient en moyenne 4 626 € par mètre carré pour un appartement existant et environ 4 933 € par mètre carré pour une maison. A Berlin, un appartement vous coûtera en moyenne 4 675 € le mètre carré et une maison coûte environ 5 094 € le mètre carré.

Munich reste de loin la ville la plus chère, avec des appartements dans la capitale bavaroise à 7 870 € le mètre carré et des maisons à 8 542 € le mètre carré. Viennent ensuite Francfort et Stuttgart, suivies de Hambourg et Düsseldorf.

Cependant, l’option la moins chère pour monter sur l’échelle du logement en Allemagne est d’acheter en dehors des grandes villes. Alors que les maisons dans la plupart des métropoles vous coûteront plus de 5 000 € par mètre carré, la moyenne nationale n’est que de 3 041 € par mètre carré.

Que se passe-t-il sur le marché locatif ?

Grâce au fait que l’achat est de plus en plus hors de la fourchette de prix de la personne moyenne, les loyers augmentent actuellement dans toute l’Allemagne.

Selon Immoscout24, il y a eu une augmentation de 48 % de la demande d’appartements locatifs au deuxième trimestre 2022, et le WohnBarometer de la plateforme montre que les prix demandés pour les appartements locatifs dans toute l’Allemagne augmentent au rythme le plus élevé depuis des années.

Selon l’enquête, les appartements existants pour les nouvelles locations étaient en moyenne 2,7 pour cent plus chers qu’au début de l’année. Pour les appartements nouvellement construits, les loyers ont augmenté de 3,6 %.

La moyenne nationale des loyers demandés pour les appartements existants était de 7,66 € par mètre carré et de 10,59 € par mètre carré pour les appartements neufs.