EXPLIQUÉ : Comment restructurer et réduire votre encours hypothécaire au Danemark

Comment fonctionne le système hypothécaire au Danemark ?

Le Danemark possède un modèle hypothécaire unique, considéré comme l’un des meilleurs au monde.

Lorsque vous contractez un prêt pour acheter une maison au Danemark, la banque finance le prêt via une obligation sécurisée [Danish:realkreditobligation,ed.]Ce qui rend le modèle unique, c’est qu’en tant qu’emprunteur, vous savez exactement quelle obligation sécurisée est émise pour financer le prêt.

“Ce lien direct est très spécial avec le Danemark”, a déclaré Peter Jayaswal, directeur exécutif de Finans Danmark à The Local.

“Vous pouvez suivre le prix du marché pour l’obligation qui finance votre prêt sur le marché des capitaux. Un emprunteur allemand, par exemple, a une hypothèque auprès de la banque allemande émettant un prêt en utilisant une obligation sécurisée. Mais il n’y a pas de lien, donc le propriétaire ne sait pas ce qu’est le cautionnement.

« Au Danemark, vous pouvez le voir exactement. Vous pouvez aller sur le site de votre banque tous les jours et suivre le prix du marché. Cela signifie que nous avons ce système de remboursement anticipé où, en tant qu’emprunteur, je suis autorisé à rembourser mon prêt par anticipation en rachetant au prix du marché l’obligation qui a financé mon prêt », a expliqué Jayaswal.

Lorsque les taux d’intérêt augmentent, cela signifie que le prix des obligations diminue et c’est pourquoi des milliers de propriétaires au Danemark ont ​​une faible valeur marchande et ont remboursé une partie de leur hypothèque.

Alors comment puis-je effectuer ce remboursement anticipé sur mon crédit immobilier ?

La première chose à faire est de fixer un rendez-vous avec votre banque afin qu’elle puisse évaluer si vous bénéficierez de la baisse de valeur des obligations.

Le prix du marché des obligations sécurisées est bien documenté dans les médias danois, mais vous pouvez également les suivre sur le site Web de votre banque ou en demandant un rendez-vous avec votre banque pour évaluer votre hypothèque actuelle.

« Vous avez peut-être, à un moment donné, contracté une hypothèque de 1 million de couronnes avec un taux d’intérêt fixe de 1 %. Pour faire simple, disons que le prêt est sans amortissement. Lorsque vous avez contracté cette hypothèque, l’obligation a été émise à 99 couronnes, ce qui signifie que la dette nominale sera d’environ 1 010 100 couronnes pour un revenu de 1 million de couronnes.

“Aujourd’hui, vous pouvez voir que les taux d’intérêt ont augmenté et que le prix de l’obligation finançant votre prêt est, par exemple, de 80 couronnes. En tant qu’emprunteur, vous pouvez acheter l’obligation sur le marché au prix du marché et rembourser par anticipation le prêt hypothécaire. Mais il vous suffit de contracter un nouveau prêt d’environ 808 000 couronnes pour ce faire.

«Vous pouvez donc contracter un nouveau prêt à 808 000 couronnes et l’utiliser pour rembourser votre prêt existant et réduire votre dette d’environ 200 000 couronnes. Cette transaction peut être effectuée simultanément par votre banque, vous ne vous retrouverez donc pas avec deux prêts », a déclaré Jayaswal à The Local.

Qu’en est-il des taux d’intérêt sur mon prêt hypothécaire?

Le taux d’intérêt que vous obtenez pour votre prêt hypothécaire peut être fixe ou variable et ils reflètent les prix que les investisseurs paient pour les obligations.

Hypothèque à taux fixe

Aujourd’hui, le taux d’intérêt fixe est de cinq pour cent. Cela signifie que si vous décidez d’acheter votre obligation à la valeur marchande inférieure, vous devrez contracter un nouvel emprunt à un taux d’intérêt plus élevé.

«En prenant l’exemple de la réduction de votre hypothèque de 200 000 couronnes en achetant l’obligation à une faible valeur marchande, chaque mois, vous payez maintenant un taux d’intérêt de cinq pour cent à terme fixe, au lieu de votre un pour cent que vous aviez auparavant. Vous payez donc plus chaque mois au profit du remboursement anticipé d’une partie de votre prêt hypothécaire et les avantages diminueront avec le temps.

“Vous atteignez généralement le seuil de rentabilité après environ dix à quatorze ans, mais la banque le calculera pour vous”, a déclaré Jayaswal.

« Si vous savez que vous déménagerez dans deux ou trois ans, il est logique d’obtenir un nouveau prêt avec un taux d’intérêt plus élevé, car vous devrez de toute façon rembourser le prêt lorsque vous déménagerez. Mais si vous pensez que vous resterez longtemps dans votre maison, en gardant ce prêt, alors vous avez besoin que le taux d’intérêt diminue dans dix à quatorze ans.

“Et c’est là le problème car nous devons être francs et dire que nous pouvons faire toutes les prévisions, mais au final personne ne sait quels seront les taux d’intérêt futurs, donc cela doit être la décision de l’emprunteur”, a expliqué Jayaswal.

Hypothèque à taux variable

L’autre option consiste à contracter une hypothèque à taux d’intérêt variable pour acheter l’obligation, qui est aujourd’hui d’environ trois pour cent. Cependant, cela comporte un risque, car les taux d’intérêt sont ajustés régulièrement. Les prêts F3, par exemple, sont ajustés tous les trois ans, tandis que les prêts F5 sont ajustés tous les cinq ans.

“Passer d’un taux d’intérêt fixe à un taux d’intérêt variable, pour réduire votre endettement et éviter une augmentation des taux d’intérêt, comporte le risque que vous n’ayez pas de taux fixe pendant 30 ans, vous êtes donc plus exposé et c’est très important, soyez conscient de », a déclaré Jayaswal à The Local.

Lundi, la société Totalkredit, le plus grand fournisseur de prêts immobiliers pour les maisons privées, avec des taux d’intérêt supérieurs à 3% sur les types de prêts F1, F3 et F5. Cela signifie que l’intérêt sur ces types de prêts hypothécaires sera à son plus haut pendant plusieurs années.

Selon Finans Danmark, les propriétaires de maisons danoises ont remboursé 337 milliards de couronnes de leurs hypothèques au cours des trois premiers trimestres de 2022. Beaucoup de ces propriétaires ont choisi de passer à des taux d’intérêt variables. Vous pouvez revenir à un prêt hypothécaire à taux fixe à tout moment, mais vous devez également être conscient que ces taux peuvent également avoir augmenté à ce moment-là.

Comment décider de l’option à prendre ?

“Je dis toujours aux gens, n’hésitez pas à aller à votre banque, demandez-leur de faire les calculs pour vous, afin que vous ayez les bases pour prendre une décision”, dit Jayaswal.

“Certains pourraient penser qu’une hypothèque sur 30 ans à un taux fixe de 1 % est excellente, surtout parce qu’aujourd’hui, le taux d’intérêt est de 5 %. D’autres accepteront de payer un taux d’intérêt de 5 % pendant quelques années, car ils veulent réduire leur dette aujourd’hui et pensent que les taux d’intérêt vont baisser. C’est à l’emprunteur de décider.

“Ce n’est pas qu’une option est meilleure que l’autre, c’est que vous avez des opportunités et c’est unique au Danemark”, a déclaré Jayaswal.