Allemagne
Pourquoi Francfort pourrait avoir la plus grosse bulle immobilière du monde
Francfort est en tête de la liste des villes du monde les plus menacées par une bulle immobilière. Voici ce qui se passe dans la capitale financière, et pourquoi une autre ville allemande connaît également des prix de l’immobilier et des loyers élevés.
Les habitants de certaines régions d’Allemagne, telles que Francfort, Munich et Stuttgart, sont habitués à des prix élevés tant pour la location que pour l’achat d’une maison.
Mais un nouveau classement révèle à quel point les marchés du logement sont surchauffés dans deux villes allemandes populaires.
Francfort, la capitale bancaire de l’Allemagne, a pris la tête du classement des villes les plus chères. UBS Global Real Estate Bubble Index 2021, devant des villes comme Toronto, Hong Kong, Munich, Paris, Amsterdam et Zurich.
Les bulles immobilières se produisent lorsque le prix des maisons s’envole en raison d’un déséquilibre entre l’offre et la demande, et sont poussés à la hausse par des achats spéculatifs..
La ville de Hesse présente le ” risque de bulle immobilière ” le plus élevé pour la période allant de mi-2020 à mi-2021, avec 2,16 points.
“Francfort, Toronto et Hong Kong sont en tête du Global Real Estate Bubble Index d’UBS de cette année, les trois villes justifiant les évaluations les plus prononcées du risque de bulle sur les marchés immobiliers parmi ceux analysés”, indique UBS dans son étude.
Chaque année, la grande banque suisse UBS étudie où se situe le risque le plus élevé de bulle immobilière. Selon cet indice, une valeur de 1,5 point indique le risque d’une bulle. UBS définit une bulle immobilière comme une déviation forte et persistante du niveau des prix par rapport aux données fondamentales telles que le revenu, la croissance économique et la migration de la population.
Munich a pris la première place en 2020 avec 2,35 points. Elle est suivie de Francfort avec 2,26 points.
Pourquoi les logements sont-ils si chers à Francfort ?
À Francfort, les prix réels des logements – cela signifie qu’ils sont ajustés à l’inflation – ont augmenté de 10 % par an depuis 2016, selon l’étude d’UBS. Dans aucune autre grande ville du monde, le marché immobilier n’est aussi surchauffé que dans la métropole du Main. Les loyers ont également augmenté d’environ trois pour cent par an.
UBS a déclaré que le score de Francfort “est en territoire de risque de bulle, ce qui est le résultat d’une croissance extrêmement forte des prix”.
“Actuellement, la croissance de ses prix se situe toujours au niveau insoutenable de 6 pour cent par an, bien qu’elle soit tombée en dessous de la moyenne nationale.”
Cette situation est due à plusieurs facteurs, selon les experts.
“La solide croissance de l’économie et de l’emploi a jeté les bases de cette dynamique de marché”, a déclaré UBS. “La population a augmenté de plus de 12 % au cours des dix dernières années.
“Bien que l’activité de construction se soit accélérée au cours des dernières années, elle n’a pas suivi la hausse de la demande. Par conséquent, les loyers ont augmenté de près de 3 % par an, ce qui fait de Francfort la troisième ville où l’inflation des loyers est la plus élevée parmi toutes celles qui ont été analysées.
“Mais les taux hypothécaires extrêmement bas et les conditions de financement laxistes ont été le véritable carburant de la frénésie immobilière. Avec l’augmentation des loyers, Francfort est devenue un haut lieu d’investissements spéculatifs d’achat-location.”
Les chercheurs ont déclaré que les constructeurs se sont concentrés sur les appartements de luxe “ce qui a ajouté à l’inflation des prix”.
Pour freiner la spéculation, une taxe sur les résidences secondaires (Zweitwohnungssteuer) a été introduite en 2019. Les personnes qui possèdent une résidence secondaire à Francfort sont tenues de payer une taxe qui s’élève à 10 % du loyer froid net annuel de la ville par an.
Mais les choses pourraient changer avec la baisse de la demande.
” Francfort est devenue de plus en plus inabordable ; le ratio moyen prix/revenu a doublé en 10 ans “, a déclaré UBS. “Parallèlement aux possibilités accrues de travail à distance, la croissance démographique de la ville s’est arrêtée, et les gens s’en vont vers des lieux plus spacieux en banlieue.”
La société de conseil et d’immobilier Immoconcept estime également qu’il y a un risque de bulle immobilière à Francfort.
Dans une étude récente, ils ont constaté que les prix d’achat et les loyers ont augmenté pour la dixième année consécutive.
Au cours du seul premier semestre de l’année, les prix d’achat ont augmenté de 17 %.
Le consultant immobilier Colliers a également fait état de prix record pour les appartements à Francfort. Dans les nouvelles constructions, un appartement moyen coûte maintenant 8 000 € par mètre carré, et dans les bâtiments plus anciens, c’est environ 6 000 € par mètre carré. L’augmentation annuelle des prix d’achat est d’environ 12 % depuis 2016, a constaté Colliers.
Le danger d’une bulle immobilière est que les spéculateurs déversent de l’argent sur le marché qui rend les lieux inabordables. Cela peut changer les quartiers pour toujours et alimenter la gentrification. La bulle éclate lorsque la demande diminue.
Quelle est la cause du boom à Munich ?
Munich figure également en bonne place sur la liste, bien qu’elle ait reculé dans le classement par rapport à l’année dernière. La capitale bavaroise a connu de nombreuses créations d’emplois et de nouveaux résidents au cours des dix dernières années, ce qui a stimulé la demande de logements.
“En moyenne, les prix réels ont augmenté de plus de 8 % par an entre 2010 et 2019”, indique UBS dans son étude.
C’est une mauvaise nouvelle pour les personnes qui essaient de trouver des logements abordables. “Compte tenu des faibles coûts de financement, l’investissement spéculatif reste un pilier important de la demande. Dans l’ensemble, la ville est devenue victime de son propre succès”, a déclaré UBS.
Munich a l’un des ratios prix/loyer les plus élevés parmi toutes les villes examinées par les experts en logement.
Mais le déclin des lieux de vie abordables et le besoin de plus d’espace dû à la pandémie ont déplacé la croissance démographique vers les banlieues, selon UBS.
“Par conséquent, au cours des derniers trimestres, la croissance des prix a marqué le pas. Et pour la première fois depuis 2012, les loyers ont même légèrement corrigé “.
