OPINION : La crise des loyers en Allemagne est alimentée par la peur et des solutions insensées

Il ne se passe pratiquement pas une semaine en Allemagne sans qu’il y ait une prise de bec mal informée sur le thème du logement. Au début des élections allemandes Par exemple, au début de la campagne électorale allemande, des commentateurs de droite, paniqués par les sondages élevés des Verts, se sont penchés sur leur politique d’urbanisme à haute densité dans ma commune de Hambourg, hurlant que les méchants “écofascistes” voulaient interdire les maisons individuelles (ce qu’ils n’ont pas fait).

En termes de cris, cependant, ils ont été dépassés par le mauvais caractère, fulminant contre les “propriétaires parasites” et soutenant que la mise en propriété publique des appartements fera baisser les loyers (ce qui n’est pas le cas).

Quel que soit leur camp, tous ceux qui crient aux loyers excessifs et/ou à la réglementation semblent s’accorder sur le fait que l’Allemagne a un problème de logement – et plus on se rapproche de Berlin-Mitte, plus cette opinion est partagée. Après avoir suivi le débat pendant quelques années, j’en suis arrivé à la conclusion que l’Allemagne a bel et bien un problème de logement – ou plutôt des problèmes – mais pas celui ou ceux que tout le monde pense.

Le mythe du “construire plus de logements

Tout d’abord, l’idée reçue est que les prix de l’immobilier et des loyers en Allemagne augmentent parce que le pays ne construit pas assez de logements, et que ce n’est qu’en construisant beaucoup plus que l’Allemagne pourra stopper la forte hausse des prix. Il s’agit d’un terrain d’entente relativement confortable pour toutes les parties du débat, car la construction de logements met de l’argent dans les poches des promoteurs et des banques, injecte de la demande dans l’économie et ralentit la hausse des prix dans une certaine mesure.

Il y a cependant un gros problème avec cette façon de voir les choses : le précepte est faux. L’Allemagne a suffisamment de logements – plus qu’assez, en fait. C’est juste qu’ils sont et, surtout, ne suffisent pas à accueillir le nombre croissant de ménages composés d’une seule personne, dont les attentes en termes d’espace et d’équipements sont de plus en plus élevées.

Ne vous méprenez pas : je ne veux pas dire par là que tout le monde doit nécessairement déménager dans la cambrousse et partager une chambre pour le reste de ses jours.

De même, le mantra actuel, selon lequel il suffit de continuer à construire de nouveaux appartements dans les quartiers populaires de Berlin, Hambourg et Munich pour qu’il y en ait suffisamment pour inverser la hausse des prix, est tout aussi erroné. Après tout, il y a de simples limites physiques à l’espace dont disposent les villes et, jusqu’à ce que cette révolution tant attendue arrive, nous vivons dans une économie de marché dans laquelle chacun a la liberté d’essayer de vivre où il veut (et d’offrir des sommes d’argent stupides pour le faire, s’il a cet argent à disposition). Ce seul fait entraînera toujours une hausse des prix dans les quartiers populaires ; plus de nouvelles constructions (coûteuses) entraîne simplement une demande encore plus forte.

Je ne dis pas que les gouvernements devraient tout simplement renoncer à essayer de maintenir des logements abordables pour le plus grand nombre de personnes possible. Ce que je dis, cependant, c’est que fixer comme objectifs politiques “construire des logements bon marché pour tous dans les centres-villes” ou “geler les loyers maintenant” est au mieux irréaliste et au pire carrément hypocrite (oui, les politiciens et les militants de Berlin, je vous regarde).

Ici, à Hambourg, nous avons la chance d’avoir une politique du logement plus réaliste : le Sénat n’a pas fait de promesses qu’il ne pourrait pas tenir, mais a simplement encouragé et facilité le développement partout, en stipulant – ce qui est crucial – que toutes les nouvelles constructions doivent comporter environ un tiers de logements sociaux.

Il est important de réaliser, cependant, que même après une décennie de cela, tout ce que nous avons, ce sont des loyers qui augmentent plus lentement que dans les villes comparables et des chances légèrement meilleures de trouver un appartement. Le pays du lait, du miel et des trois chambres à coucher chics et bon marché. Altbau pour tous est encore loin. Et dans le processus, Hambourg s’est infligé des dommages collatéraux considérables : les arbres des rues, les parcs et les jardins familiaux ont tous été victimes de la campagne de développement, rendant la ville encore plus vulnérable aux vagues de chaleur et aux averses de plus en plus fréquentes que le changement climatique entraîne.

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Les locataires allemands ne changent pas de logement

Ensuite, il y a notre deuxième problème de logement non identifié : la rigidité du marché locatif. Dans l’ensemble, il existe un consensus en Allemagne sur le fait qu’il devrait être difficile pour les propriétaires de se débarrasser de leurs locataires sans raison impérative – et je pense que c’est une très bonne chose. Les pays comme le Royaume-Uni qui autorisent les expulsions sans faute avec un préavis de deux mois créent de graves problèmes sociaux. Pourtant, la poursuite louable de la sécurité des baux a en fait conduit l’Allemagne dans une sorte de cercle vicieux.

Comment cela ? Une fois qu’ils ont loué à des locataires, les propriétaires sont essentiellement enfermés : les seuls motifs de résiliation d’un contrat de location sont les arriérés de loyer ou le fait d’avoir besoin de la propriété pour ses propres besoins. Mietpreisbremse (frein au loyer) Les contrôles sont appliqués, les propriétaires ne peuvent même pas augmenter le loyer pour suivre l’inflation.

Ces protections ont deux conséquences inattendues : tout d’abord, les propriétaires sont devenus exceptionnellement pointilleux quant aux personnes à qui ils accordent des contrats de location permanents – il suffit de demander à toute personne ayant un nom à consonance étrangère ou, en fait, à toute personne étrangère sans antécédents de crédit en Allemagne. Deuxièmement, pour de nombreux propriétaires, confrontés à un actif dont les rendements sont légalement destinés à perdre de la valeur à partir du moment où un locataire signe sur la ligne pointillée, contourner le contrôle des loyers – par exemple en rénovant à tour de bras un appartement déjà en parfait état ou en ne louant que des appartements entièrement meublés dans le cadre de contrats à court terme glissants – commence à apparaître comme un plan d’action raisonnable.

Je peux déjà entendre le plus petit violon du monde se mettre en action : “Oh, pauvres propriétaires aux abois, obligés d’enfreindre la loi juste pour gagner un peu d’argent… !”. Si, toutefois, un nombre non négligeable de propriétaires déploient des efforts considérables pour contourner les règles, alors les règles peuvent s’avérer contre-productives.

De plus, n’importe quel locataire allemand sain d’esprit regarde la pénurie croissante de locations tout aussi sûres sur le marché et se dit : “Je reste là”. Après tout, pour quelqu’un qui a un bail permanent sur un appartement n’importe où dans une grande ville allemande, le choix est entre un loyer maintenant plus ou moins gravé dans le marbre et un énorme saut de prix à des conditions contractuelles potentiellement pires (laissez-moi juste dire “Staffelmiete” (augmentations de loyer graduelles). Le résultat est que même les personnes qui ont beaucoup trop peu d’espace – ou beaucoup trop – ne veulent pas déménager, ce qui, bien sûr, réduit encore le nombre de bonnes locations disponibles.

La peur est le moteur des problèmes de logement en Allemagne

La question clé des deux côtés est, je pense, assez simple : la peur. Les propriétaires de tous bords, des organisations commerciales avec des actionnaires à calmer jusqu’aux dentistes retraités louant un appartement pour compléter leur pension, sont terrifiés à l’idée que les rendements diminuent avec le temps. Cela les conduit à essayer d’obtenir le loyer maximum des locataires les plus sûrs. Les locataires, quant à eux, sont également terrifiés : leur propriétaire pourrait opter pour des améliorations coûteuses afin de contourner légalement les augmentations de loyer (le redouté ).Luxussanierung ou rénovation de luxe)ou de ne pas toucher au loyer, mais aussi à l’immeuble et à ses équipements ; ou de devoir, pour une raison ou une autre, essayer de trouver un nouvel appartement sur un marché où seuls les carriéristes parfaits ayant beaucoup d’argent semblent avoir une chance.

Vu de Hambourg, Berlin est un exemple édifiant de ce qui se passe lorsque la peur devient incontrôlable et conduit les politiques à promettre des solutions irréalistes : les discours sur le gel des loyers n’ont rien fait d’autre que d’effrayer les propriétaires pour qu’ils augmentent les prix de manière préventive ou, pire, qu’ils vendent aux entreprises privées que les locataires effrayés de la ville ont maintenant voté pour expulser – à un coût énorme pour un trésor municipal déjà tendu et sur des bases légales incertaines.

Pendant les chaudes journées d’été, l’ombre des trois magnifiques marronniers qui ont été abattus au coin de la rue me manque – et les nouvelles constructions sont au mieux peu inspirantes. D’un autre côté, le marché locatif de Hambourg n’est pas complètement brisé. Cela n’empêche pas les gens de prétendre qu’il l’est, et les premiers autocollants pour un référendum de type berlinois sur l’achat obligatoire apparaissent déjà sur les lampadaires…