Les limites de l’accessibilité : Les loyers commencent à baisser dans les grandes villes allemandes

Une étude récente du portail de recherche de logements Immowelt a révélé que les loyers sont restés stables dans certaines des villes les plus grandes et les plus chères du pays au cours du second semestre de cette année.

À Munich, Hambourg, Francfort et Stuttgart – qui figurent souvent en tête du classement des villes les plus chères d’Allemagne – les loyers ont stagné au cours de l’été et de l’automne, ce qui laisse espérer que la période de hausse constante des loyers touche progressivement à sa fin.

À l’heure actuelle, les prix moyens demandés pour un appartement existant (plutôt que pour une nouvelle construction) s’élèvent à 16,50 euros par mètre carré à Munich et à 10,98 euros par mètre carré à Hambourg.

À Francfort – la deuxième ville la plus chère d’Allemagne – les locataires ont même bénéficié d’une légère baisse des prix des loyers sur la même période.

Alors qu’au deuxième trimestre de 2021, les résidents de Francfort auraient dû payer un loyer de 11,72 € par mètre carré pour un bien locatif, au troisième trimestre, ce chiffre a baissé d’un pour cent pour atteindre 11,60 € par mètre carré.

À Stuttgart, la troisième ville la plus chère, les loyers ont également baissé d’un pour cent pour atteindre 11,07 € par mètre carré.

Les courbes de prix s’aplatissent

Pour son rapport trimestriel Mietkompass Immowelt a examiné les prix des propriétés existantes figurant sur son portail afin de déterminer les prix moyens pour les nouveaux locataires. Il s’agissait d’appartements de trois chambres à coucher, d’une superficie de 80 mètres carrés, situés au deuxième étage.

Sur les 14 grandes villes étudiées, seules cinq d’entre elles ont vu les prix des loyers augmenter entre le deuxième et le troisième trimestre de l’année, contre huit villes dans l’étude menée plus tôt cette année.

Dans six de ces villes, les loyers ont stagné, tandis que dans trois d’entre elles, ils ont baissé.

Carte montrant l’évolution du coût des loyers entre le deuxième et le troisième trimestre de 2021 en Allemagne. Source : Immowelt

“Cela signifie que les courbes de prix s’aplatissent dans de plus en plus de villes”, expliquent les auteurs de l’étude.

Il y a toutefois une exception notable à la règle : à Berlin, où les loyers ont augmenté à un rythme vertigineux, les nouveaux locataires ont dû supporter une nouvelle hausse.

Alors qu’au début de l’année, le loyer moyen demandé était de 9,06 euros par mètre carré, les nouveaux locataires doivent actuellement payer en moyenne 9,36 euros par mètre carré pour un appartement. Rien qu’entre le deuxième et le troisième trimestre, les loyers demandés ont augmenté de deux pour cent, selon Immowelt.

Selon les chercheurs, cette hausse peut être en partie attribuée à un effet de rebond après que le plafonnement des loyers de la ville ait été jugé inconstitutionnel en avril.

Cependant, même avant que le plafond des loyers ne soit annulé par les tribunaux, la capitale allemande est restée la ville où les loyers ont augmenté le plus rapidement du pays.

Le 26 septembre, les Berlinois ont voté “oui” à un référendum demandant que les propriétés des grands propriétaires soient placées entre les mains de l’État. Cependant, il n’est pas encore clair si le référendum consultatif sera appliqué par les politiciens et s’il pourra surmonter les défis juridiques auxquels il pourrait être confronté.

En plus de Berlin, les loyers ont également légèrement augmenté à Cologne, Hanovre, Düsseldorf et Leipzig.

Dresde, Nuremberg, Brême et Essen sont restés les mêmes.

Les loyers ne sont plus abordables pour beaucoup

De l’avis de Jan-Carl Mehles, chef de groupe d’Immowelt pour les études de marché et les relations publiques, la stagnation des loyers dans les villes les plus chères peut être considérée comme un signe que les locataires sont déjà à bout de souffle.

“De plus en plus de grandes villes ont maintenant des loyers demandés stables”, a-t-il déclaré. “Après des augmentations drastiques, nous observons maintenant des corrections subtiles des prix.

“En plus de l’allégement du marché, par exemple par le biais de nouveaux développements subventionnés, des mécanismes de marché simples freinent également la croissance des prix – les limites de l’accessibilité financière ont été atteintes dans certains endroits.”

Des manifestants de la campagne “Mietenstopp” se rassemblent avec une banderole appelant à un plafonnement national des loyers en Allemagne. Photo : picture alliance/dpa Jonas Walzberg

Selon les auteurs de l’étude, une grande partie de la population a du mal à payer les loyers dans les grandes villes, ce qui rend insoutenable toute nouvelle hausse des prix.

“L’une des raisons du maintien des prix pourrait être que des loyers encore plus élevés ne peuvent plus être imposés sur le marché”, écrivent-ils. “De nombreux locataires ont déjà de gros problèmes pour se payer un appartement dans ces villes.”

Cela signifie que la plupart des locataires en Allemagne peuvent s’attendre à une période de calme relatif après plusieurs années de hausse des loyers.

A Berlin, cependant, où le marché est encore en train de rattraper le niveau d’avant le plafonnement des loyers, les locataires s’attendent à au moins six mois supplémentaires d’augmentation, selon Immowelt.

“Avant l’introduction du plafonnement des loyers, les loyers des appartements existants étaient sur le point de franchir la barre des 10 euros”, a déclaré Mehles. “Malgré une récente hausse des loyers, le niveau actuel des prix en est encore loin.

“Cependant, nous supposons qu’il y aura d’autres augmentations de prix et qu’au début de l’année prochaine, les loyers seront déjà au-dessus du niveau qu’ils avaient avant le plafonnement des loyers.”