EXPLIQUÉ : Les coûts cachés de l’achat d’une maison en Allemagne

En plus de toutes les formalités administratives, il existe un certain nombre de coûts supplémentaires que vous devez prendre en compte lorsque vous investissez dans une nouvelle maison. La plupart d’entre eux concernent tout le monde, mais certains sont plus susceptibles de retomber sur les épaules des étrangers.

En général, il faut prévoir un budget supplémentaire de 10 à 15 % du prix de la maison pour les frais administratifs et fiscaux, mais cela dépend beaucoup de l’État dans lequel vous avez choisi de vivre. Voici les coûts que vous devez connaître pour ne pas être pris au dépourvu.

Frais d’agence immobilière

Comme la mort et les impôts, le paiement de frais d’agence immobilière semble inévitable pour la vente d’une maison presque partout dans le monde. En Allemagne, cependant, vous payez également une commission lorsque vous êtes en possession d’une maison. acheter une maison, comme pour remercier l’agent immobilier d’avoir été un si bon vendeur.

Jusqu’au 23 décembre 2020, cette commission était souvent entièrement payée par l’acheteur, et pouvait atteindre 7,14 % du prix d’achat dans des États comme Berlin et Brandebourg, ou 5,95 % dans des endroits comme la Hesse.

Depuis lors, cependant, une nouvelle loi stipule que les personnes qui vendent des maisons en Allemagne ne peuvent plus répercuter tous ces coûts supplémentaires sur l’acheteur. Au lieu de cela, s’ils engagent un agent immobilier et établissent un contrat avec lui, ils doivent payer au moins la moitié des honoraires convenus, tandis que l’acheteur ne paie pas plus de la moitié.

Un agent immobilier fait visiter une propriété à un homme à Wittenberg, dans le Brandebourg. Photo : picture alliance/dpa/dpa-tmn Christin Klose

Cela signifie qu’à Berlin, par exemple, le coût de la commission pourrait être réduit d’un maximum de 7,14 % du prix du bien (ce qui signifierait des coûts supplémentaires de 14 280 € pour une maison de 200 000 €) à 3,57 % (7 140 € pour une maison de 200 000 €).

Les frais d’agence immobilière varient d’un État à l’autre et d’un contrat à l’autre, donc jusqu’à ce que vous sachiez quel est l’accord sur votre maison préférée, il est préférable de prévoir une commission supplémentaire de 3 à 4 % en plus du prix d’achat pour être sûr.

Il y a toutefois quelques exceptions : si vous achetez ce que l’on appelle un ” contrat de vente à tempérament “, il est possible que la commission ne soit pas appliquée. Kapitalanage – une forme d’investissement immobilier dont vous tirez un revenu locatif, mais que vous ne pouvez pas habiter pendant une certaine période – vous n’aurez souvent pas à payer de commission. Par ailleurs, si le propriétaire d’un bien immobilier cherche à le vendre rapidement, il peut également essayer de rendre le bien plus attrayant pour les acheteurs en le rendant exempt de commission – mais ces types d’affaires sont malheureusement rares.

Droits de mutation foncière

Après avoir acheté votre nouvelle maison, vous recevrez probablement une facture de l’État dans lequel vous vivez pour votre taxe de transfert de terrain. Cette taxe sera une fois de plus calculée en pourcentage du prix de la propriété, et peut se situer entre 3,5 % et 6,5 %.

Vous trouverez ci-dessous le montant des droits de mutation foncière que vous devrez prévoir dans votre budget pour chacun des États fédéraux. Comme vous pouvez le voir, vous devrez payer 7 000 € sur une maison de 200 000 € en Bavière, alors que dans le Brandebourg, vous devrez prévoir un budget énorme de 13 000 €.

Frais de notaire

Tout comme les frais juridiques que vous pouvez payer dans d’autres pays, attendez-vous à payer une somme assez importante pour votre notaire. En Allemagne, vous êtes légalement tenu de faire rédiger votre contrat et de le faire signer par un notaire reconnu.

Bien qu’il ne fasse pas le tour de la maison pour vérifier si elle est physiquement solide comme le ferait un géomètre, son travail consiste à rédiger un contrat qui protège à la fois l’acheteur et le vendeur, à vérifier que tous les documents sont corrects et à examiner les dossiers pour voir s’il y a une raison pour laquelle la vente ne peut pas avoir lieu. Comme nous l’avons mentionné, le notaire assiste également à la signature des contrats et s’assure que votre propriété est inscrite dans le registre foncier (connu sous le nom de registre de la propriété). Grundbuch en allemand).

Une fois de plus, les frais de notaire sont généralement liés au prix de la maison que vous achetez, vous pouvez donc vous attendre à payer de 1 à 1,5 % en plus du prix de la maison. Pour notre propriété fictive de 200 000 €, cela équivaut à 2 000-3 000 €.

Frais d’interprète / traducteur

Si votre allemand n’est pas d’un niveau avancé, vous devrez peut-être faire appel à un interprète qui vous lira le contrat dans votre langue maternelle en présence du notaire avant que vous ne le signiez. Mais attention : ces linguistes compétents ont tendance à avoir un prix élevé, et vous devrez probablement prévoir un budget supplémentaire d’environ 500 € pour cela – ou plus s’ils doivent se déplacer.

Une femme se connecte à un interprète par liaison vidéo sur sa tablette. Photo : picture alliance/dpa Andreas Arnold

Si vous souhaitez lire le contrat par vous-même en anglais ou dans une autre langue au préalable, vous pouvez également envisager d’en obtenir une traduction certifiée. Les traductions de textes juridiques complexes étant souvent très coûteuses, vous devriez prévoir au moins quelques centaines d’euros pour ce service si vous envisagez de suivre cette voie, en fonction de la longueur et de la complexité du contrat.

Change de devises étrangères / frais bancaires

Une fois encore, tout dépend de votre situation, mais si vous utilisez des économies dans une devise étrangère pour verser un dépôt, vous devrez peut-être tenir compte des taux de change et des frais bancaires.

Bien que vous ne puissiez pas contrôler les marchés des changes, vous pouvez généralement obtenir le taux de change réel et payer moins de frais si vous utilisez un service comme TransferWise plutôt qu’un virement bancaire traditionnel. Lorsque vous dépensez des milliers d’euros pour une maison, des décisions comme celle-ci peuvent sembler mineures, mais elles peuvent toutes vous aider à respecter votre budget.

Si vous voulez savoir si la maison sur laquelle vous avez jeté votre dévolu est vraiment une bonne affaire, il vous suffit d’en faire la demande. Snäpchen (bonne affaire), ce calculateur en ligne utilise le prix du bien et l’État fédéral pour estimer le montant des frais supplémentaires que vous êtes susceptible de payer. Les frais bancaires et les coûts d’interprétation ou de traduction ne sont pas inclus dans le calcul, mais cela devrait vous aider à vous faire une idée de ce que vous êtes susceptible de dépenser et du budget dont vous disposez pour votre maison.

Enfin, voici un vocabulaire qui pourrait vous être utile pour votre recherche de logement – et pour déchiffrer les factures qui l’accompagnent :

Makler – Agent immobilier

Provision – Commission

Notaire – Notaire

Grundbuchkosten – le coût de l’inscription de votre nom au registre foncier

Gebühren – frais

Grunderwerbsteuer – Droits de mutation foncière

Nebenkosten – Frais supplémentaires

Dolmetscher – Interprète