Comment l’immobilier en Allemagne s’est envolé avec la pandémie

Alors que les restaurateurs, les détaillants et les organisateurs culturels ressentent le poids de la pandémie en Allemagne, au moins un secteur de l’économie s’en est sorti relativement indemne : l’immobilier résidentiel.

Le frein aux prix que l’on craignait au début de la pandémie ne s’est pas produit l’année dernière, bien au contraire : les prix d’achat ont augmenté à un rythme supérieur à la moyenne.

Depuis le point bas de 2009, le coût des maisons a plus que doublé. Un rapport du Conseil des experts immobiliers (Immobilienweisen) présenté en début de semaine chiffre l’augmentation des prix depuis lors à 146 %, a rapporté mardi le journal allemand FAZ.

Qu’a trouvé le rapport ?

En 2021, le prix des condominiums a augmenté en moyenne de 14,3 % à l’échelle nationale, pour atteindre 3 140 € par mètre carré, selon le rapport. Par rapport à l’année précédente, la hausse des prix s’est intensifiée : de 2020 à 2021, l’augmentation a été de 11,2 pour cent.

Les prix des logements dans l’est de l’Allemagne ont récemment augmenté plus fortement que dans l’ouest. Les grandes villes de l’Est – à l’exception de Berlin – ont enregistré une augmentation de 19,6 % l’année dernière pour atteindre un prix au mètre carré de 2 621 €. Dans les villes de l’ouest, les prix n’ont augmenté que de 12,5 %, bien que le niveau soit également nettement plus élevé, à 4 096 €.

Qu’en est-il des loyers ?

Les loyers ont également augmenté, mais pas au même rythme que l’immobilier. Selon le conseil d’experts, ils ont augmenté de 3,7 % pour atteindre une moyenne de 8,46 € par mètre carré. Les auteurs de l’enquête ont observé la plus forte augmentation des loyers demandés dans les districts de l’ouest de l’Allemagne, avec 4,1 pour cent, pour atteindre 8,27 €.

Dans les villes dites de catégorie A – Berlin, Düsseldorf, Francfort, Cologne, Hambourg, Munich et Stuttgart – les nouveaux baux ont augmenté de 2,7 % pour atteindre une moyenne de 12,27 € par mètre carré.

Berlin continue de faire figure d’exception, les loyers demandés ayant augmenté de 4,7 % pour atteindre 9,70 € en moyenne. Le leader absolu est toujours Munich, avec des loyers atteignant une moyenne choquante de 16,99 € (plus 2,6 pour cent).

Le nombre d’appartements nouvellement construits en Allemagne augmente, mais il est loin d’atteindre les objectifs actuels.

Après environ 306 000 appartements achevés en 2020, le rapport sur l’immobilier estime le nombre de nouvelles constructions pour 2021 à 315 000.

Le gouvernement allemand s’est engagé à augmenter le nombre annuel de nouvelles constructions à 400 000 par an, mais les experts disent que cet objectif sera difficile à atteindre.

Le logement est un problème social majeur en Allemagne, surtout dans les villes.

Selon une étude, environ 4,1 millions de ménages dans les grandes villes allemandes doivent consacrer plus de 30 % de leur revenu net au loyer, y compris les services publics et le chauffage.

Parmi les spécialistes des sciences sociales et de l’immobilier, un ratio de charge locative supérieur à 30 % du revenu du ménage est considéré comme problématique, en particulier pour les ménages à faibles revenus.

De nombreux propriétaires n’autorisent pas les gens à louer un appartement s’ils atteignent ce seuil, car ils doutent que les locataires puissent se permettre de louer leur appartement à long terme dans ces circonstances.

L’étude publiée en 2021 et financée par la Fondation Hans Böckler, a également révélé qu’environ 2,2 millions de ménages dans les 77 principales villes allemandes doivent consacrer au moins 40 % de leurs revenus au loyer, et pour un peu moins de 12 % – soit près d’un million de ménages – plus de la moitié de leur salaire net est consacrée aux frais de location.

En moyenne, les ménages locataires des grandes villes paient 29,8 % de leur revenu pour le loyer brut “chaud” (loyer incluant les coûts associés comme l’électricité et le gaz).