Comment la bulle immobilière à Francfort et Munich pourrait éclater

Selon l’UBS Global Real Estate Bubble Index, Francfort se classe juste après Toronto en termes de risque de subir une baisse importante des prix de l’immobilier. À Munich également, l’une des villes les plus chères d’Allemagne, le marché du logement pourrait être considérablement surchauffé.

Dans une liste de 25 villes mondiales confrontées à une bulle immobilière, Francfort a atterri à la deuxième place avec une valeur de 2,21 et Munich à la quatrième place avec une valeur de 1,80. Les valeurs supérieures à 1,50 représentent un risque de bulle immobilière, a révélé la banque suisse.

“Les investisseurs qui envisagent des achats dans ces régions d’Allemagne pour des raisons de rendement doivent faire preuve de prudence à l’heure actuelle”, a conseillé Maximilian Kunkel, stratège en chef des investissements d’UBS en Allemagne.

Dans les villes analysées, les prix des logements ont augmenté en moyenne de 10 % entre mi-2021 et mi-2022. Cependant, les chercheurs estiment que le rythme de croissance est en décalage avec les réalités économiques actuelles.

Pendant longtemps, la combinaison de l’urbanisation – les gens se déplaçant de plus en plus vers les villes – et des faibles coûts de financement ont facilité l’achat d’un logement.

Les faibles taux d’intérêt ont signifié que les prix des logements se sont progressivement découplés des revenus et des loyers locaux au cours de la dernière décennie, a déclaré UBS.

“Les villes présentant le risque de bulle le plus élevé ont connu des augmentations de prix ajustées à l’inflation de 60% en moyenne sur cette période, tandis que les revenus réels et les loyers n’ont augmenté que d’environ 12%”, ont expliqué les chercheurs.

Mais la hausse des taux d’intérêt pour lutter contre l’inflation et l’augmentation de l’incertitude économique pourraient bientôt conduire à un renversement de cette tendance.

“Les déséquilibres sur les marchés mondiaux du logement métropolitain sont très élevés et les prix ne sont pas synchronisés avec la hausse des taux d’intérêt”, indique le rapport.

Les taux hypothécaires ont presque doublé dans la plupart des villes analysées depuis la mi-2021, réduisant la quantité d’espace de vie que les acheteurs peuvent potentiellement se permettre.

Selon UBS, un travailleur qualifié des services ne peut désormais se permettre qu’environ 50 mètres carrés d’espace de vie en moyenne, soit environ un tiers de moins que ce qu’il aurait pu acheter il y a un an.

À Munich, cette tendance est particulièrement sévère : un travailleur qualifié des services peut s’offrir une chambre de moins qu’avant la pandémie.

Néanmoins, Francfort et Munich restent toujours plus abordables pour ce type d’acheteur que d’autres métropoles mondiales telles que Londres, Tokyo, Paris et Los Angeles. A Munich, un travailleur qualifié des services doit travailler en moyenne 12 ans pour pouvoir s’offrir un appartement, alors qu’à Francfort, c’est en moyenne 9 ans.

“Le boom touche à sa fin”

Selon l’étude, Francfort et Munich présentent actuellement le risque le plus élevé de bulle immobilière de toute la zone euro.

À Francfort en particulier, le marché du logement commence déjà à se refroidir. Après environ une décennie d’augmentations de prix constantes à deux chiffres, la croissance a maintenant diminué pour la première fois.

“Entre mi-2021 et mi-2022, les prix de l’immobilier n’ont augmenté que d’environ cinq points de pourcentage”, révèle le rapport.

Cependant, les prix fixes à Francfort sont toujours supérieurs de plus de 60 % au niveau d’il y a cinq ans.

Ces résultats d’enquête sont étayés par l’Immowelt Preiskompass. Selon le portail de recherche immobilière Immowelt, le deuxième trimestre de 2022 a vu la baisse d’intérêt des acheteurs freiner les prix d’achat. Cette tendance s’est poursuivie au troisième trimestre de l’année, concrétisant le redressement du marché du logement.

UBS a également souligné que, si la population du capital bancaire allemand stagne depuis la pandémie, la construction neuve s’est accélérée les années précédentes. Cela pourrait mettre fin aux faibles taux d’inoccupation en augmentant le parc de logements au fil du temps.

À Munich, pendant ce temps, le marché du logement est soutenu par un taux de vacance ultra-faible et une main-d’œuvre en croissance, mais les perspectives économiques allemandes plutôt modérées freinent la demande de logements, selon le rapport.

Munich a également le ratio prix/loyer le plus élevé de toutes les propriétés étudiées, avec des prix immobiliers moyens équivalant à environ 46 ans de revenus locatifs, contre 45 à Francfort. Cela rend les propriétés locatives beaucoup moins attrayantes.

Après que les prix de l’immobilier aient plus que doublé au cours de la dernière décennie, la croissance dans la capitale bavaroise ralentit également à environ 5 %.

“Le boom touche à sa fin”, a déclaré Kunkel, faisant référence aux deux villes.