EXPLICATION : Quelles sont les règles et taxes espagnoles pour les locations Airbnb ?

En 2019, il y avait plus d’un million d’appartements touristiques en Espagne, dont un demi-million ont été enregistrés sur Airbnb.

Alors que la pandémie de Covid-19 a sans aucun doute fait baisser ce nombre, l’Espagne compte encore un grand nombre de locations touristiques.

Cependant, le pays a eu une relation mouvementée avec les sites de location touristiques tels qu’Airbnb, de nombreux conseils municipaux luttant contre le nombre croissant d’appartements illégaux et l’impact que cela a sur les prix de location pour les résidents.

En 2016, le registre du tourisme catalan a infligé une amende de 30 000 € à Airbnb pour ne pas avoir répondu aux demandes de l’administration demandant des détails sur les logements annoncés sans numéro d’enregistrement. En 2018, les îles Baléares espagnoles ont également tenté d’imposer une amende de 300 000 € à Airbnb pour avoir fait de la publicité pour des appartements touristiques non enregistrés, mais la Cour suprême des Baléares a annulé l’amende en 2020.

Alors, avec toutes ces répressions et règles strictes, comment pouvez-vous vous assurer de louer votre appartement légalement sur des plateformes telles qu’Airbnb ?

Comment louer légalement mon bien en Espagne sur Airbnb ?

Généralement, la plupart des régions d’Espagne exigent que vous demandiez une licence touristique avant d’être autorisé à louer votre logement à des touristes. Le processus est légèrement différent pour chaque région mais se fait généralement en ligne via chaque site gouvernemental.

Pour plus d’informations sur votre région, vous devriez visiter votre mairie locale ou Ayuntamiento.

En mars 2019, une nouvelle loi a été votée en Espagne qui stipule que si les trois cinquièmes des propriétaires d’un immeuble sont contre la location à court terme dans leurs locaux, ils peuvent décider de limiter ou d’interdire les appartements touristiques dans leur immeuble.

Cela signifie qu’en plus d’enregistrer votre logement auprès des autorités compétentes, vous devez également obtenir l’autorisation des autres propriétaires de votre immeuble.

Au cours des dernières années, plusieurs régions espagnoles ont également introduit de nouvelles lois et limitations pour l’hébergement touristique, alors assurez-vous de faire vos devoirs avant d’envisager de louer votre logement sur Airbnb.

En effet, non seulement la plupart des régions espagnoles ont des règles différentes, mais de nombreuses municipalités en ont également. Par exemple, les règles de location de logements dans les villes de Barcelone ou de Valence sont différentes de celles du reste de la région.

Andalousie

Le gouvernement andalou définit l’hébergement touristique comme une propriété résidentielle qui est régulièrement louée aux touristes et facturée. Il peut être loué via des canaux touristiques tels que des agences de voyages ou des entreprises qui permettent de faire des réservations comme Airbnb.

Afin d’exploiter légalement un appartement Airbnb en Andalousie, vous devrez enregistrer la propriété auprès du Registre du tourisme d’Andalousie et accepter de vous conformer aux règlements du Conseil du tourisme et des sports.

Découvrez comment faire une demande d’inscription ici.

Si votre candidature est acceptée, vous recevrez un numéro d’enregistrement, que vous devrez ajouter à votre annonce Airbnb. Pour plus d’informations sur la location d’hébergements touristiques en Andalousie, vous pouvez consulter le site Web du gouvernement andalou.

Catalogne

Le gouvernement catalan considère comme hébergement touristique tout hébergement loué à des hôtes payants pour des séjours de courte durée. Pour que votre appartement soit légal, vous devez l’enregistrer auprès des autorités municipales et demander une licence touristique.

Vous pouvez demander votre permis ou votre numéro d’Habitatge d’Ús Turístic (HUT) ici.

Sachez que dans certains endroits de la Catalogne, comme Barcelone, il n’est plus possible d’obtenir un permis. En 2017, la maire de Barcelone, Ada Colau, a interdit les nouvelles candidatures. Le seul moyen de louer légalement un appartement Airbnb à Barcelone est donc d’acheter l’un des quelque 9 600 appartements qui disposent déjà d’une licence touristique.

Valence

Vous devez enregistrer tout hébergement touristique à Valence auprès du registre du tourisme de Valence en soumettant une mise en demeure au service territorial du tourisme de la province où se trouve votre appartement et en indiquant votre intention d’utiliser la propriété pour un hébergement touristique. Vous pouvez en savoir plus sur les lois sur l’hébergement touristique de Valence ici.

Une fois que vous avez obtenu votre licence, vous devez afficher votre numéro d’enregistrement sur votre annonce Airbnb.

En juin 2018, la municipalité de Valence a émis diverses limitations pour les appartements touristiques de la ville. Ceux-ci sont:

• L’hébergement touristique doit être situé au rez-de-chaussée ou au premier étage.
• L’appartement ne doit pas être situé au-dessus ou sur le même palier qu’un autre logement résidentiel privé.
• Le bâtiment ne doit pas avoir plus de 50 pour cent d’hébergement touristique.
• Dans la Ciutat Vella, vous ne pouvez louer votre appartement à des touristes que pour une durée maximale de 60 jours.

En janvier 2019, un décret municipal pour la ville de Valence a été introduit, qui vous oblige à renouveler votre licence touristique tous les cinq ans.

Madrid

À Madrid, vous êtes tenu d’enregistrer tout hébergement touristique auprès du Registre des entreprises touristiques et devrez accepter de vous conformer à la réglementation en vigueur. Vous pouvez trouver le lien sur la façon de le faire ici.

Une fois que vous avez reçu votre numéro de licence, vous devez également l’ajouter à votre annonce Airbnb.

En mars 2019, la ville de Madrid a limité le nombre de locations touristiques possibles dans différents quartiers, donc si vous envisagez de louer un appartement Airbnb dans la ville, vous devrez d’abord contacter la mairie de Madrid pour voir quelles sont vos options.

les Îles Baléares

Si vous souhaitez louer un logement touristique aux îles Baléares, vous devez déclarer votre intention de le faire et obtenir un numéro d’enregistrement auprès du Registre général des entreprises, des activités et des établissements touristiques du Conseil correspondant.

Majorque

Vous pouvez enregistrer votre appartement touristique et demander une licence à Majorque ici.

Ibiza

Vous trouverez ici le lien pour enregistrer votre touriste à Ibiza.

Minorque

Vous pouvez demander votre licence touristique à Minorque ici.

Formentera

Faites votre demande d’inscription pour les appartements touristiques de Formentera ici.

Majorque en particulier a sévèrement réprimé les locations touristiques et a introduit depuis juillet 2018 une interdiction complète des appartements touristiques dans la capitale de Palma de Majorque. Cela signifie qu’aucune autre licence n’est délivrée, même si Airbnb y affiche toujours de nombreuses annonces d’appartements.

Asturies

Si vous souhaitez louer votre appartement sur Airbnb dans les Asturies, vous devrez enregistrer votre logement auprès du ministère de l’Emploi, de l’Industrie et du Tourisme ici.

Comme les autres régions, une fois celle-ci terminée, vous recevrez une inscription que vous devrez afficher sur votre annonce Airbnb.

Navarre

Registre du tourisme de Navarre en soumettant une déclaration de responsabilité à la Direction générale du tourisme. Vous pouvez enregistrer votre appartement touristique et demander une licence ici.

Il existe de légères différences dans le processus selon que vous enregistrez une propriété rurale ou un appartement touristique.

Impôts

Les taxes seront bien sûr différentes pour chacun, en fonction de leur situation, mais en général, vous serez tenu de payer des taxes sur l’argent que vous gagnez en louant votre propriété sur Airbnb.

Vous devez légalement déclarer vos revenus de location de votre hébergement touristique au fisc, que vous soyez résident en Espagne ou que vous soyez propriétaire d’un bien en tant que non-résident

Cet IRNR (Impôt sur le Revenu des Non-résidents) est de 19% sur le revenu net pour les résidents de l’UE et de 24% pour les non-UE.

Mais surtout, les propriétaires étrangers non résidents de l’UE, de Norvège et d’Islande peuvent réclamer beaucoup plus de dépenses (intérêts hypothécaires, assurance, IBI, frais communautaires, etc.) que les propriétaires non résidents de l’UE ne peuvent pas.

En fonction de votre situation, vous devrez peut-être présenter ces revenus sur votre déclaration d’impôt annuelle « declaración de la renta ». Cependant, si vous louez régulièrement votre logement à des touristes et qu’il s’agit d’une entreprise pour vous, vous devrez peut-être vous enregistrer en tant que autonome ou travailleur autonome. Cela signifie envoyer des déclarations fiscales trimestrielles déclarant vos revenus, ainsi que le paiement de la sécurité sociale. Vous devrez peut-être également facturer l’IVA ou la TVA.

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Vous devriez toujours parler à votre comptable ou à votre comptable de votre situation fiscale spécifique et de ce que vous devez payer.

Dans certaines régions, vous serez également obligé de percevoir une taxe de séjour nocturne auprès de vos invités et de la déclarer aux autorités compétentes de votre région. Cela peut également nécessiter de remplir des formulaires fiscaux supplémentaires.

En 2018, l’Espagne a introduit un nouveau formulaire fiscal appelé le Modelo 179, spécifiquement pour les sociétés intermédiaires telles qu’Airbnb qui les obligent à identifier les propriétés et les propriétaires louant des appartements sur leur site, le nombre de jours pour lesquels la propriété a été louée, le les montants des revenus et les moyens de paiement.

Cela signifie qu’il vous sera très difficile de ne pas déclarer vos revenus locatifs au fisc car ils auront déjà un relevé de vos revenus.

Quelles sont les conséquences de ne pas obtenir de licence touristique ?

Dans la plupart des cas, si vous n’avez pas de licence de tourisme et que vous louez votre propriété sur Airbnb ou similaire, vous encourez une lourde amende. Les amendes diffèrent légèrement selon votre région.

Aux Baléares, par exemple, les propriétaires qui louent illégalement leurs appartements peuvent être condamnés à une amende allant de 20 000 à 40 000 €, tandis qu’à Barcelone, vous pouvez être condamné à une amende allant jusqu’à 60 000 €.