Puis-je louer mon appartement sur Airbnb à Genève et quelles sont les règles ?

Avec le rebond des voyages internationaux après la pandémie de Covid, les locations de courte durée sont redevenues populaires.

Les sites d’hébergement tels qu’Airbnb ont radicalement changé les voyages, en permettant aux gens de mettre leur maison en location pour des périodes de courte ou moyenne durée.

Bien qu’il s’agisse d’une source de revenus bienvenue pour beaucoup, cela a également suscité des inquiétudes quant à la hausse des loyers et aux villes fantômes dans les centres-villes.

En conséquence, les gouvernements et les conseils municipaux de Suisse et d’ailleurs ont mis en place des réglementations pour tenter de contrôler les marchés de la location à court terme.

Voici ce que vous devez savoir sur les règles d’Airbnb à Genève – et dans toute la Suisse.

Airbnb est-il légal en Suisse – et que dois-je savoir ?

Airbnb est légal en Suisse et sa popularité n’a cessé de croître jusqu’à ce que la pandémie frappe début 2020.

En 2017, Airbnb a enregistré plus de 900 000 arrivées d’hôtes, soit une augmentation de 300 % par rapport aux trois années précédentes.

Il y avait 35 800 appartements et maisons Airbnb en Suisse en 2018.

En Suisse, les locations à court terme sont réglementées au niveau fédéral, cantonal et local. Cela signifie que si certaines règles sont les mêmes à l’échelle nationale, elles sont plus strictes dans certaines régions – notamment celles qui sont populaires auprès des vacanciers.

Une tentative d’assouplissement des règles fédérales, malgré le soutien massif de la plupart des cantons suisses, de l’association suisse des locataires, de la fédération suisse des syndicats et du parti socialiste de gauche et, avec des réserves, des démocrates-chrétiens de centre-droit.

Les règles pour savoir si vous pouvez louer votre appartement sur Airbnb vont non seulement différer d’un canton à l’autre, mais elles sont différentes selon que vous êtes propriétaire de votre appartement ou que vous le louez.

Quelles sont les règles spécifiques à Genève ?

Pour pouvoir louer votre appartement sur Airbnb ou d’autres sites de courte durée, vous devez connaître les règles cantonales et fédérales, même si parfois elles se chevauchent.

Dans de nombreux cas, vous devrez signaler aux autorités cantonales que vous hébergez des hôtes. Par exemple, la loi fédérale sur les étrangers et l’intégration (loi sur les étrangers et l’intégration, AIG) (art. 16) stipule que les fournisseurs d’hébergement commercial doivent fournir des informations sur chaque hôte aux autorités cantonales.

Les taxes cantonales, les taxes sur le revenu et les autres taxes – par exemple les taxes de séjour qui ont tendance à différer d’un canton à l’autre – doivent également être prises en compte.

Genève prélève une taxe de séjour par nuitée. Celle-ci est de 3,75 francs par nuitée quelle que soit la catégorie d’établissement, à l’exception des campings (2,5 francs).

Dans certains cas, Airbnb collectera lui-même la taxe, mais ne partez pas du principe que ce sera le cas. De toute évidence, “je pensais qu’Airbnb allait le faire” n’est pas une très bonne excuse et le fisc ne va pas l’acheter.

Par exemple, Genève limite les locations à 90 jours par an d’un appartement entier, que l’on soit propriétaire ou locataire de l’appartement.

Une location de plus de 90 jours sera considérée comme un changement de nature de la résidence d’un appartement résidentiel à un appartement à usage commercial, administratif, artisanal ou industriel.

Veuillez noter que si le site internet anglophone du gouvernement genevois indique qu’il y a un maximum de 60 jours, cela n’est plus d’actualité suite à un changement de réglementation en 2018.

Le site gouvernemental francophone affiche la période correcte de 90 jours – tout comme le site Airbnb lui-même.

Dans certains cas, vous pouvez demander une exemption à cette règle – bien que les exemples spécifiques ne soient pas clairs.

Puis-je sous-louer mon appartement loué via Airbnb en Suisse ?

Les règles relatives aux locations Airbnb relèvent de la loi fédérale sur la sous-location en Suisse.

La loi suisse sur la sous-location permet à une personne de sous-louer son appartement si elle est “temporairement incapable d’utiliser son bien locatif en raison de circonstances imprévues”.

Il est important de noter que dans chaque cas, le locataire doit obtenir l’autorisation du propriétaire pour pouvoir le faire. Le consentement écrit n’est pas obligatoire, mais il sera utile en cas de litige.

Le propriétaire est libre de refuser de donner son consentement dans certaines circonstances, par exemple si l’on croit que le locataire ” abuse ” du contrat de location

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Selon la société suisse de conseil juridique WEKA, cet “abus” signifie généralement que quelqu’un réalise un profit en louant son appartement.

La loi a été conçue pour permettre aux locataires de compenser une partie des dommages financiers causés par des circonstances imprévues, ce qui signifie que les propriétaires seront libres de refuser la permission si quelqu’un loue régulièrement leur propriété comme une location de vacances.

D’autre part, un propriétaire peut avoir les mains liées si une personne doit partir à l’étranger dans un délai très court – par exemple en raison d’une maladie dans la famille – et veut offrir les coûts.

Dans ce cas – et tant que le locataire ne fait pas de profit – le propriétaire ne peut pas refuser son consentement.

Cependant, la plupart des locations de vacances n’entrent pas dans cette catégorie.

Comme le rapporte l’agence de presse suisse Tages Anzeiger, la principale considération des tribunaux est de savoir si un profit est réalisé ou non sur la location par rapport aux coûts de location mensuels.

Ceci s’applique que vous louiez une pièce ou que vous louiez votre appartement entier.

Bien entendu, le propriétaire est libre de consentir à des locations de vacances s’il le juge bon. Ce qui précède fait référence aux circonstances dans lesquelles le consentement peut être retiré ou refusé.

Ceux qui ont réussi à sous-louer leur appartement par le biais de sites de location de vacances en Suisse sont souvent parvenus à un accord avec leur propriétaire concernant les conditions de location, c’est-à-dire la fréquence de la location, le prix, les conditions spécifiques et les règles que les sous-locataires doivent respecter.

Gardez cependant à l’esprit que les propriétaires détiennent toutes les cartes dans ces situations, il est donc important de les garder dans le camp.

Que se passe-t-il si je ne préviens pas mon propriétaire ?

Sous-louer votre appartement sans en informer votre propriétaire est contraire à presque tous les contrats de location, ce qui signifie que vous risquez d’être licencié ou de subir un litige coûteux.

Le propriétaire peut également exiger les bénéfices que vous avez réalisés avec la sous-location.

Les locataires seront également tenus responsables des dommages causés par les sous-locataires dans presque tous les cas.

Je suis propriétaire de mon appartement. Puis-je le louer sur Airbnb en Suisse ?

Bien que vous puissiez penser que vous êtes autorisé à louer votre appartement si vous en êtes propriétaire, ce n’est pas vrai dans tous les cas.

Si vous êtes propriétaire de votre logement en pleine propriété, alors vous pourrez en louer une partie ou la totalité autant que vous le souhaitez (sous réserve des règles cantonales).

L’argent gagné sera considéré comme un revenu et vous serez imposé dessus, cependant vous pourrez déduire les frais d’entretien et d’exploitation. Si vous gagnez plus de 100.000CHF par an, vous devrez payer la TVA.

Vous pouvez également déduire un taux forfaitaire de 20 % de vos revenus locatifs si l’appartement ou la maison est meublé (ce qui devrait vraiment être le cas, car peu d’hôtes Airbnb souhaitent apporter leurs propres meubles).

Si vous faites toutefois partie d’une association de copropriétaires – c’est-à-dire d’un collectif de propriétaires occupants – il peut y avoir des dispositions dans votre contrat qui vous empêchent ou restreignent la location de votre appartement, même si vous en êtes propriétaire.

La loi sur ce point est relativement peu claire pour le moment. Le site suisse du logement Houzy notait en 2020 que la loi est encore en retard sur ce point.

En 2019, un tribunal a estimé qu’un accord d’association de copropriétaires pouvait vous empêcher de louer votre appartement, mais cela dépend du contrat et une telle restriction ne sera pas maintenue dans tous les cas.

Cette situation va-t-elle changer à l’avenir ?

La popularité croissante d’Airbnb et l’augmentation des loyers ont entraîné une demande croissante de réforme juridique, mais celle-ci a été rejetée à plusieurs reprises par le Conseil fédéral.

En plus de l’Association suisse des propriétaires fonciers (HEV), les groupes hôteliers ont également été des opposants importants à la réforme légale.

Étant donné que la tendance dans les grandes villes et les régions de vacances a été de mettre en place des restrictions plus importantes plutôt que d’assouplir les règles, il est peu probable que des changements substantiels aient lieu dans un avenir proche.

Les hôtels, les restaurants et les cantines professionnelles suisses font pression pour que les non-vaccinés soient servis dans des zones différentes, certains ayant déjà mis en place des zones séparées pour les deux.

L’exigence du certificat Covid incite les restaurants suisses à trouver de nouveaux moyens d’accueillir tous les clients.

Veuillez noter que ce document est uniquement destiné à servir de guide et ne constitue pas un avis juridique.