EXPLIQUÉ : Pourquoi est-il si difficile de trouver un logement à Salzbourg ?

La ville de Salzbourg connaît une crise du logement, alimentée par des investisseurs immobiliers, un espace de construction limité et des infrastructures de plus en plus axées sur le tourisme.

« Au cours des cinq dernières années, les prix ont énormément augmenté. Bien plus que les niveaux de revenus », explique Inge Strassl, chef de projet pour la recherche sur le logement à l’Institut du logement et de l’aménagement du territoire (SIR) de Salzbourg.

Dans la ville de Salzbourg, les habitants et les nouveaux arrivants se heurtent à des prix exorbitants et à des options limitées lorsqu’il s’agit de trouver un appartement ou une maison. La crise du logement de la ville est le résultat d’une multitude de facteurs qui stimulent la demande, même lorsqu’il semble qu’il n’y ait pas de pénurie d’espace de vie dans la ville et la région environnante.

“Il ne s’agit pas de savoir si nous avons suffisamment d’appartements, mais ils ne sont pas toujours au bon endroit”, a déclaré Strassl à The Local. “Le principal problème est que cela devient trop cher pour la personne moyenne.”

Depuis au moins 2005, l’État de Salzbourg est en tête du classement des prix des loyers par rapport aux autres États autrichiens, selon SIR dernier rapport. Au cours de cette période, l’Autriche a connu une augmentation moyenne des loyers de 57 %, portant le loyer typique de Salzbourg de 6,50 euros par mètre carré à 9,90 euros d’ici 2020.

Pour ceux qui cherchent à acheter, le bond de la valeur de la propriété a été encore plus marqué. De 2009 à 2019, le prix de vente des maisons neuves à l’intérieur de la ville a bondi de 70 %, tandis que le prix des maisons existantes a presque doublé.

Aujourd’hui, un appartement ou une maison de 150 mètres carrés à la périphérie de la ville peut se vendre un million d’euros ou plus.

Les nouveaux locataires font face à des coûts élevés

Comparé au reste du monde, le ratio loyer/revenu de l’Autriche est assez moyen : environ 20 % du revenu moyen de l’Autrichien est allé au loyer en 2019, selon une étude récente. Étude de l’OCDE.

C’est plus que l’Allemagne et l’UE dans son ensemble, mais moins que la France, l’Italie, la Suisse et les États-Unis.

Ce que les chiffres ne montrent pas cependant, c’est quels groupes ont accès à des logements plus abordables et combien d’argent les nouveaux locataires paient par rapport aux anciens. Sur ce point, Salzbourg est le parfait cas d’école.

Bernhard Gugg, chercheur en logement au SIR, a déclaré à The Local que les nouveaux locataires peuvent s’attendre à des contrats de location plus courts et à des hausses de prix plus fréquentes que les années précédentes.

“Environ les deux tiers des nouveaux contrats de location sont fixés pour trois ans”, explique Gugg. “Après son expiration, les propriétaires peuvent en fait augmenter à nouveau le prix.”

Selon Gugg, le prix actuel du loyer sur le marché est d’environ 17 euros par mètre carré, entretien compris. En Autriche, il est courant qu’un propriétaire facture trois mois de loyer comme frais de sécurité, tandis que les courtiers immobiliers facturent souvent deux mois de loyer supplémentaires pour leurs services.

Cela signifie que les frais initiaux pour emménager dans un appartement de deux pièces à Salzbourg pourraient totaliser jusqu’à 5 400 euros pour le premier mois.

Logements subventionnés inaccessibles

Gugg dit également que les nouveaux arrivants, en particulier les non-Autrichiens, ont du mal à accéder aux logements subventionnés plus abordables de Salzbourg, qui représentent environ un quart du parc de logements de la ville.

“Ce n’est pas disponible pour les internationaux ou pour les personnes qui viennent ici pour étudier ou travailler”, explique Gugg. Seuls les résidents de cinq ans de la ville sont éligibles pour postuler.

Mais même les habitants sont confrontés à une longue liste d’attente. Selon Strassl, la faible rotation du parc de logements subventionnés de la ville aggrave encore la crise du logement à Salzbourg.

« Le problème, c’est que les gens ne quittent plus ces appartements », dit Strassl. «Ils restent et veulent y vivre pour toujours. Il n’y a donc pas d’échange. »

En conséquence, les groupes qui dépendent normalement de logements à bas prix pour leur premier appartement ou maison doivent chercher ailleurs, ce qui signifie souvent se contenter de logements exigus ou de qualité inférieure sur le marché privé.

« C’est la population plus jeune et les jeunes familles », dit Strassl, qui ressentent le poids de l’impact, en particulier les immigrants. Elle a rencontré de nombreuses familles immigrées avec plusieurs enfants, souvent obligées de vivre dans de petits appartements de deux pièces.

« Le loyer privé est si élevé qu’il n’est pas possible d’économiser beaucoup d’argent », dit-elle. “Cela crée une scission – l’écart se creuse”, dit-elle, entre les locataires et les propriétaires.

Les bâtiments vides et l’espace restreint font grimper la demande

La disponibilité de logements à Salzbourg est également réduite par un boom récent de l’achat de biens immobiliers à des fins d’investissement – des maisons et des immeubles d’appartements que les investisseurs laissent souvent vides car ils génèrent des revenus par eux-mêmes, sans avoir besoin de locataires.

Les sites immobiliers de la ville regorgent d’annonces destinées aux investisseurs, accompagnées d’estimations de bénéfices annuels. Une inscription sur le conseil d’administration du logement géré par Salzburger Nachrichten est intitulé : « Ensemble d’appartements : 4 appartements d’investissement les plus loués avec un rendement de 2,9 % ».

Afin de capitaliser sur les bénéfices, dit Gugg, les entreprises de construction privées s’emparent de terrains dans une ville à l’espace restreint.

« Ce qui est assez difficile à Salzbourg, c’est qu’il n’y a vraiment pas beaucoup de nouveaux terrains pour tout type de développement, pas seulement pour le logement », dit-il. Cette forte concurrence rend difficile pour les associations de logements abordables de récupérer leurs coûts et de maintenir des prix bas pour les résidents.

Selon Strassl, de nombreuses propriétés de la ville, anciennes et nouvelles, sont rachetées par de petits investisseurs à la recherche d’un endroit où garer leur argent au lieu de la banque.

« Dans la ville de Salzbourg, vous pouvez être sûr que [a property] ne perdra pas sa valeur », dit Strassl. “Parmi les personnes qui les achètent, toutes ne les relouent pas, il y a donc maintenant beaucoup d’appartements qui sont vendus et non utilisés.”

UNE Etude SIR 2015 a constaté qu’environ 3 500 espaces de vie viables dans la ville restent vacants toute l’année, inaccessibles au public. Bien que cela ne représente qu’environ 4% de l’offre disponible, cela indique un marché en croissance qui, combiné à l’espace de construction restreint de Salzbourg, pousse certains résidents à partir.

Une bénédiction et une malédiction

Il y a un dernier facteur qui exerce une pression sur le marché immobilier de Salzbourg, enveloppé avec tout le reste : l’attrait de Salzbourg pour les touristes, les vacanciers et les acheteurs de résidences secondaires.

“L’attractivité de la ville n’est pas seulement une bénédiction pour Salzbourg, mais aussi une malédiction”, rapporte un étude 2019 du département de géographie de l’université de Salzbourg.

Le cadre charmant de Salzbourg, ses équipements confortables et son tourisme culturel attirent des millions de visiteurs au cours d’une année normale. En 2019, Salzbourg a accueilli trois millions de nuitées, soit environ 8 200 habitants supplémentaires chaque jour de l’année dans une ville de 155 000 habitants.

Selon l’étude, le tourisme à Salzbourg a capturé une large gamme de logements, y compris des maisons de vacances et des locations à court terme publiées via des portails comme Airbnb, qui restent souvent partiellement vides au cours de l’année. Au moins 17% des espaces de vie de la ville sont des résidences secondaires, tandis que le nombre de locations à court terme est difficile à quantifier.

Ce qui est clair, c’est que le centre-ville de Salzbourg est remarquablement vide de résidents locaux. La population résidente a chuté de 15% au cours des dix années précédant 2019, selon l’étude, alors que l’évolution des infrastructures de la ville accueille de plus en plus de touristes.

Strassl dit que les hausses de prix et la forte demande ne se sont pas arrêtées là. « C’est extrême en ville, mais ça arrive aussi dans les environs. Dans toute la région de Salzbourg, vous ne trouverez pas d’endroit vraiment bon marché.”