Est-il légal pour les propriétaires allemands de baisser le chauffage cet hiver ?

Que ce passe-t-il?

Lundi 11 juillet, le gazoduc Nord Stream 1 qui relie la Russie à l’Allemagne a été arrêté pour un entretien de routine. Pour la première fois depuis qu’il est en service, l’escalade des tensions entre les deux nations a fait craindre qu’il ne soit pas rallumé.

Depuis des semaines, le ministre de l’Economie Robert Habeck (Verts) appelle les ménages à réduire leur consommation d’énergie : prendre des douches plus courtes, éteindre les lumières et les équipements électriques, et minimiser la consommation d’eau chaude.

Jusqu’à présent, cela a été largement laissé au choix individuel. Cependant, dans certains cas, les propriétaires et les coopératives d’habitation prennent la décision au nom des locataires.

Plus récemment, le plus grand propriétaire allemand, Vonovia, a annoncé que ses locataires passeraient la nuit – une décision qui, selon lui, permettra d’économiser environ 8 % sur les coûts énergétiques.

Une coopérative d’habitation en Saxe a pris des mesures plus drastiques en mettant en place des créneaux horaires où les locataires peuvent prendre des douches chaudes.

En période exceptionnelle, les locataires peuvent avoir l’impression de ne pas pouvoir se plaindre de ces restrictions. Mais selon la loi allemande sur le bail, il y a des choses qu’ils peuvent faire.

Des réductions de loyer sont-elles possibles ?

Bien avant la crise de l’énergie, les locataires et les propriétaires se sont disputés sur des questions telles que l’accès à l’eau chaude et au chauffage dans les propriétés. Cela signifie qu’il existe un précédent juridique solide auquel se référer, qui stipule clairement que l’eau chaude ne peut pas simplement être coupée à certains moments.

Monika Schmid-Balzert, avocate à l’association régionale bavaroise de l’Association allemande des locataires, recommande aux locataires de contacter d’abord leur propriétaire ou leur agent immobilier s’ils remarquent des problèmes de chauffage ou d’eau chaude.

Selon l’Association allemande des locataires, des réductions de loyer sont possibles pour tout « défaut » existant dans un bien loué. Celles-ci peuvent commencer automatiquement à compter de la date du défaut, sans que le locataire ait besoin de donner un préavis ou de fixer un délai au propriétaire pour régler le problème.

Par exemple, si l’eau chaude n’est pas allumée la nuit, les locataires devraient avoir droit à une réduction de huit pour cent de leur loyer tant que l’approvisionnement en eau chaude est limité.

Si le propriétaire n’agit toujours pas, les locataires peuvent envisager d’intenter une action en justice pour les obliger à rallumer l’eau chaude ou le chauffage.

Que dit la loi sur les températures dans les appartements en location ?

C’est là que les choses se compliquent un peu, car différents tribunaux ont rendu des décisions différentes au fil des ans.

Cependant, le consensus général est que les températures doivent être fixées à un minimum de 20-22C pendant la journée et de 16-18C la nuit.

Cela rend les choses un peu floues dans le cas de Vonovia, qui souhaite fixer la température maximale à 17°C entre 23h et 6h du matin à partir de l’automne.

S’adressant à Tagesschau, l’expert en droit du bail Schmid-Balzert a affirmé que les propriétés devaient être chauffées à un minimum de 18 ° C la nuit. “Tout ce qui est inférieur à cela est actuellement trop peu la nuit”, a-t-elle déclaré.

Mais Ulrike Kirchhoff, présidente de l’association des propriétaires Haus und Grund Bayern, n’était pas d’accord sur le fait que 18C était le minimum.

Elle a déclaré qu’il était du devoir des propriétaires de s’assurer qu’il y avait suffisamment d’eau chaude et que les logements étaient chauffés « dans les limites fixées par le législateur et les tribunaux ». Néanmoins, la décision de Vonovia d’abaisser la chaleur à 17 ° C le soir était “justifiable”, a-t-elle déclaré.

Haus et Grund soulignent également qu’aucune décision ferme sur les températures minimales n’a été prise par la Cour fédérale de justice.

Et si les locataires donnaient leur accord sur les économies d’énergie ?

Si les propriétaires et les locataires parviennent à un accord sur les mesures d’économie d’énergie, les propriétaires devraient pouvoir mettre en œuvre ces décisions sans crainte de représailles ou d’éventuelles demandes de réduction de loyer. Mais ce n’est pas toujours une chose facile à réaliser.

Tout d’abord, chaque locataire concerné doit accepter les nouvelles mesures, et il doit également le faire explicitement (c’est-à-dire par écrit). Plus il y a de locataires qui pourraient être touchés, plus cela devient difficile.

Les experts en droit du bail, quant à eux, recommandent aux propriétaires de faire confiance à leurs locataires pour mettre en œuvre leurs propres mesures d’économie d’énergie pour le moment. Cela pourrait inclure la réorganisation des meubles pour améliorer la circulation de la chaleur ou l’obtention d’un pommeau de douche économe en eau.

Si la situation continue de s’aggraver, il est possible que le gouvernement mette en place ses propres restrictions sur la consommation d’énergie, telles que des températures minimales plus basses dans les appartements ou des limites sur la consommation d’eau chaude. Dans ce cas, les propriétaires devraient appliquer la loi.

Pour l’instant, cependant, ils ne peuvent agir que dans la mesure où la loi en vigueur le leur permet.

Par exemple, l’Association des sociétés de logement bavaroises recommande à ses membres “d’aligner les bâtiments aussi près que possible de la température minimale requise par la loi”. Il fait au moins 20C dans les salons, les salles de bain et les toilettes entre 6h et 23h.

Dans de tels cas, les locataires peuvent remarquer une légère différence de température dans l’appartement, mais la loi sera finalement du côté du propriétaire.