Altbau vs Neubau : quelle est la différence et que dois-je louer en Autriche ?

La différence évidente entre un Altbau et Neubau est leur âge. En vertu de la loi autrichienne sur la location, seuls les bâtiments antérieurs à 1953, en particulier le 30 juin de cette année, sont considérés Altbau.

Vous pouvez souvent dire à quelle catégorie appartient un bâtiment simplement à partir du style.

Si vous avez rêvé de vivre dans un bel immeuble viennois avec une immense porte d’entrée et des ornements fleuris dans l’escalier, le Altbau la vie peut être pour vous. Altbau constituent la majorité des bâtiments des centres-villes et des villes du pays, avec Neubau et en particulier les très nouvelles constructions situées plus en banlieue et en périphérie.

De nombreux Neubau sont plus simples à regarder, mais certains des plus modernes peuvent être dotés d’extras comme la climatisation, une terrasse sur le toit ou une salle de sport.

Chauffage et isolation

En parlant de climatisation, l’isolation et le chauffage sont l’une des différences entre Altbau et Neubau cela est susceptible d’avoir un impact plus important sur votre qualité de vie.

Les hauts plafonds typiques de la Altbau créent une atmosphère agréable mais peuvent également être difficiles à chauffer, tandis que les bâtiments plus anciens sont également moins économes en énergie.

Cela signifie que si vous descendez le Altbau itinéraire, vous devez vérifier quelles rénovations ont été effectuées, notamment sur les fenêtres. Un récemment rénové et bien isolé Altbau signifie que vous pouvez combiner les fioritures ornées sans avoir à choisir entre des factures de chauffage élevées et porter trois pulls pendant l’hiver autrichien.

Neubau sont plus susceptibles d’être chauffés par le chauffage central, ce qui signifie que vous n’avez pas besoin d’effectuer des services annuels sur la chaudière à gaz – comparable au cours avec la plupart Altbau et plus Neubau, et généralement à la charge du locataire (comptez payer entre 75 et 150 € pour le service).

Dans Neubau, il existe des différences selon le degré de « nouveauté » du bâtiment, les bâtiments construits au cours des dernières décennies étant les plus susceptibles d’avoir un niveau élevé d’insonorisation et d’isolation (et d’avoir des plans d’étage plus intelligents et des avantages plus modernes comme un parking), et ceux de la période entre 1953 et les années 1970 courent le risque des mêmes problèmes que de nombreux bâtiments anciens. Si vous louez un appartement dans une toute nouvelle construction, l’efficacité énergétique et l’isolation répondront aux normes modernes, mais ici, il y a des considérations supplémentaires : les nouvelles constructions ont tendance à présenter des fissures dans les murs et d’autres problèmes au cours de leurs premières années lorsque le bâtiment ‘ s’installe ».

Loyer, droits et frais d’exploitation

Cependant, la chose la plus importante à savoir est que l’âge du bâtiment a en fait un impact assez important sur vos droits en tant que locataire.

En vertu de la loi autrichienne sur le bail (Mietrechtsgesetz ou MRG — votre contrat indiquera si cela s’applique), il y a une limite sur le montant du loyer pouvant être facturé par mètre carré, mais seulement sur une base Altbau (encore une fois, notez que cet avantage peut être anéanti si vos coûts supplémentaires sont plus élevés). Ces coûts fixes varient selon les régions et peuvent également être affectés par d’autres facteurs tels que la qualité de l’ameublement. Vous êtes normalement entièrement couvert par le MRG si vous louez un Altbau, ou dans quelques autres situations particulières, et cette loi vous offre une meilleure protection contre la rupture du contrat, et vous donne des droits sur le montant des frais de fonctionnement et d’entretien de l’appartement mis à disposition par le propriétaire par exemple.

Cela ne signifie pas nécessairement que la location d’un Neubau l’appartement vous expose immédiatement à un risque plus élevé ou vous impose de plus grandes obligations. Mais cela signifie qu’il est très important de prêter attention à votre contrat, car certains de vos droits seront régis par le contrat plutôt que par le MRG et pourraient être difficiles à négocier après coup. Par exemple, si des rénovations doivent être effectuées, vous devrez peut-être vous adresser aux tribunaux pour faire valoir vos droits. Selon le type d’appartement, vous pouvez être partiellement couvert par la MRG ou pas du tout.

Et si vous partez pour un Altbau, vous devez encore vérifier le contrat. La loi peut fixer le montant légalement autorisé pour le loyer, mais les organisations de défense des droits des locataires avertissent fréquemment que de nombreux locataires sont encore considérablement surfacturés, même dans ces immeubles. La différence est qu’avec un Altbau, vous pouvez prendre des mesures légales pour récupérer l’argent d’une location trop chère. Bien sûr, il est toujours préférable de s’assurer que vous payez le bon prix dès le départ, et avec un Altbau il est facile de savoir ce que cela devrait être.

Dans l’ensemble, l’âge du bâtiment n’est qu’un facteur à peser avec les détails spécifiques des propriétés individuelles que vous examinez : prix total, y compris le loyer et les frais d’exploitation ; qualité des rénovations; à quel point le style vous convient ; si le propriétaire semble raisonnable et réceptif ; et l’emplacement.

Notez que si vous achetez plutôt que louer, le Neubau/Altbau classification apporte un ensemble de considérations légèrement différent. Nous travaillons sur un guide examinant les différences dont les acheteurs devraient être conscients.