EXPLIQUÉ: Pourquoi les locataires en Allemagne pourraient voir des augmentations de loyer plus importantes cette année

Ce qui se passe?

Avec la crise énergétique en cours et la guerre en Ukraine, le coût de la vie augmente à un rythme jamais vu en Allemagne depuis plus de quatre décennies. Selon les dernières estimations, l’inflation a atteint 7,6 %, reflétant des hausses considérables des prix de l’immobilier, du carburant, de la nourriture et d’autres dépenses quotidiennes.

Récemment, des supermarchés comme Aldi et Edeka ont annoncé plusieurs séries de hausses de prix, les clients ressentant la pression sur des articles couramment achetés comme le beurre et les produits carnés. Les coûts de l’énergie augmentent également rapidement, affectant non seulement le coût du chauffage et de l’électricité, mais également le coût d’autres biens en raison de l’impact des prix de l’énergie sur l’industrie allemande.

Dans le même temps, les locataires font face à une concurrence féroce pour les logements locatifs, les loyers augmentant rapidement dans de nombreuses régions du pays. Pour un certain groupe de locataires qui ont accepté ce qu’on appelle Indexmiete clauses, des augmentations de loyer rapides et potentiellement inabordables sont également attendues.

S’adressant à Tagesschau lundi, Jutta Hartmann de l’Association allemande des locataires a révélé qu’un certain nombre de personnes ayant ce type de contrat de location cherchaient de l’aide et des conseils face à des augmentations importantes de leur loyer.

Il apparaît que des clauses qui semblaient auparavant raisonnables ou avantageuses sont soudainement devenues intenables face à l’explosion des prix.

Qu’est-ce qu’un Indexmiete clause?

Un Indexmiete clause stipule que les loyers augmentent chaque année en fonction de l’inflation. Il s’agit d’une façon différente de calculer les augmentations de loyer de la Mietspiegelun système par lequel les propriétaires lient leurs loyers aux taux du marché dans une zone spécifique.

Les propriétaires utilisant un Indexmiete clause utilisera les données de l’indice des prix à la consommation (IPC) publié par le gouvernement allemand pour calculer les nouveaux loyers chaque année. Pour ce faire, ils compareront l’IPC actuel – qui répertorie le coût moyen des biens et services – à ce qu’il était au cours du même mois l’année précédente. La différence entre les deux valeurs sera ensuite utilisée pour déterminer de combien le loyer devrait augmenter, voire diminuer.

Il y a souvent des avantages à cela, le principal étant que si l’inflation est faible mais que le marché du logement est volatil, les loyers des locataires peuvent bien augmenter moins chaque année que les loyers de leurs voisins. Un autre avantage clé est que le propriétaire ne peut augmenter les loyers qu’une fois par an et ne pourra pas gagner financièrement en effectuant des modernisations ou des rénovations qui peuvent parfois être utilisées comme excuse pour augmenter les loyers.

Avec le Indexmieteil est également plus facile de comprendre et de prévoir les augmentations des coûts de location.

Cependant, si les taux d’inflation sont particulièrement élevés, ce même type de contrat peut fortement désavantager les locataires. C’est parce qu’il n’y a pas de plafond sur le montant que le loyer peut augmenter dans ces circonstances – de la même manière qu’il n’y a pas de plafond sur l’inflation.

L’autre inconvénient pour les locataires est que les propriétaires peuvent utiliser le Indexmiete clause pour fixer le loyer initial au-dessus des autres loyers pour des propriétés similaires dans la région. Cela signifie que quelqu’un pourrait commencer par payer plus que les autres et ensuite voir son loyer augmenter considérablement chaque année.

Combien de personnes paient des loyers indexés ?

Bien qu’il n’y ait pas d’estimations officielles à ce sujet, les signes montrent que ce type de contrat est en augmentation.

Selon l’Association des locataires de Berlin, les loyers indexés sur l’inflation ont « toujours été un produit de niche » sur le marché locatif, mais le vent commence à tourner.

“Le nombre de ces contrats de location est en augmentation, et surtout récemment”, a déclaré Lukas Siebenkotten, président de l’Association nationale des locataires, à Süddeutsche Zeitung. “Nous avons des retours d’associations de locataires dans des endroits comme Hambourg selon lesquels jusqu’à la moitié de tous les contrats de location conclus en ce moment sont des contrats de location indexés ou gradués.”

Bien qu’ils soient encore minoritaires par rapport aux contrats traditionnels, un nombre croissant de propriétaires pourraient choisir de changer si le taux d’inflation se maintenait à un niveau élevé.

Comment savoir si mon loyer est lié à l’inflation ?

Si vous êtes sur un Indexmiete, il est probable que vous le sachiez déjà car il y aura une clause incluse dans votre contrat. Au plus tard, cela sera clair dès que vous recevrez votre première notification d’augmentation de loyer, car cela fera probablement référence à l’indice des prix à la consommation plutôt qu’aux coûts de location de propriétés similaires dans la région.

Si vous n’êtes toujours pas sûr, demandez à un ami ou à un conseiller germanophone de l’Association des locataires de vérifier votre contrat pour le savoir ou envoyez un e-mail à votre propriétaire ou à votre agent de location pour clarifier la situation.

Les personnes sur un Indexmiete contester les augmentations de loyer?

Selon l’Association des locataires, il peut être difficile de le faire.

“Le locataire ne peut qu’espérer de la bonne volonté de la part du propriétaire – en tant que locataire, vous n’avez pas le droit de conjurer l’augmentation”, a déclaré Hartmann à Tagesschau. « Une dernière option serait de quitter l’appartement si cela devient trop cher. En tant que locataire, vous êtes actuellement sans défense et à la merci du propriétaire.

Néanmoins, il peut être utile de demander conseil si vous pensez que l’augmentation de loyer est plus élevée qu’elle ne devrait l’être – et il est également important de se rappeler qu’il peut y avoir d’autres protections légales sur lesquelles se rabattre.

Un exemple clé est un plafond qui stipule que les loyers ne doivent pas augmenter de plus de 20 % sur trois ans, ce qui pourrait être utile si l’inflation continue d’augmenter. À Francfort-sur-le-Main et dans d’autres endroits où le marché locatif est compétitif, ce plafond a été réduit à 15 %.

La coalition des feux tricolores veut réduire encore ce taux à 11 % à l’échelle nationale, ce qui équivaudrait à une augmentation de moins de 4 % par an – bien en deçà du taux d’inflation actuel.

Il existe également des règles importantes à respecter dans ce type de contrat : le propriétaire doit informer les locataires par écrit avec un préavis d’au moins un mois si les loyers augmentent, et cela ne peut se faire qu’au moins un an après le déménagement. -en date. Comme mentionné, les loyers ne sont pas autorisés à augmenter lorsque les prix augmentent, mais sont basés sur une comparaison entre, par exemple, l’IPC en mars 2022 et l’IPC en mars 2021.

Cela signifie que les locataires ne devraient pas supporter le poids de plus d’une augmentation au cours d’une année.

Dois-je accepter un Indexmiete clause dans mon contrat de location?

Tout dépend de l’environnement économique actuel et du bon rapport qualité-prix du bien locatif.

Avec le taux d’inflation le plus élevé depuis plus de 40 ans, les personnesIndexmiete clauses de leurs contrats sont susceptibles de voir des augmentations spectaculaires des loyers sur une période de temps relativement courte.

Cependant, il est également important de noter que les loyers peuvent également baisser légèrement si le taux d’inflation baisse à nouveau.

En d’autres termes, décider d’accepter ou non une clause comme celle-ci est en partie un cas de spéculation économique – et vous pouvez très bien vous tromper.

Il est à noter que, si vous vivez déjà dans une propriété, le propriétaire ne peut pas soudainement passer à la Indexmiete système sans votre consentement.

Si vous n’avez pas encore emménagé, vous avez également le droit de remettre en question le contrat et de demander des modifications, bien qu’il n’y ait bien sûr aucune garantie que cela se produira.

“Je recommanderais à chacun de réfléchir très attentivement s’il veut faire un loyer indexé et s’il n’y a pas la possibilité d’obtenir un contrat de location normal”, a déclaré l’expert en droits des locataires Hartmann au Tagesschau.